안녕하세요 오늘은 전세 보증 보험을 꼭 가입해야 하는 이유와 가입 방법, 그 후기에 대해 말씀드리겠습니다.
우리는 각자 다양한 이유로 전세집을 구하곤 합니다. 가장 큰 이유는 월세보다 저렴하기 때문이죠. 하지만 월세보다 훨씬 큰 금액을 보증금으로 맡기기 때문에 그에 따른 리스크가 생기기 마련입니다.
문제는 내가 어떠한 이유로 이사를 해야 할 경우가 생겼을 때, 보증금을 돌려받지 못하면 자금이 부족하여 이사를 못하게 될 수도 있습니다. 정말 최악의 경우라면 보증금을 끝끝내 돌려받지 못하고 그 집에 계속 거주해야 할 수도 있습니다. 더 최악의 경우라면 권리에 따라 길바닥에 나앉게 될 수도 있고요..
전세보증보험을 가입해야 하는 이유
글쓴이 실제 사례 1.
실제로 저는 현재 전세집이 압류 상태가 되어 집주인이 다음 세입자를 구하지 못하여 보증금을 돌려주지 못하고 있습니다. 하지만 전세 보증 보험에 가입하여 다행히 주택도시보증공사로부터 보증금을 대신 받을 수 있습니다. 그렇지 않았다면 현재 제가 거주하고 있는 오피스텔은 곧 경매로 넘어가게 될 것이며, 앞으로 가격이 점점 떨어질 것 같은데(개인적인 의견) 낙찰자는 나타나지 않고, 저는 앞으로 정말.. 오랫동안 강제로 이 오피스텔에 거주하게 될 수도 있습니다.. 저는 곧 결혼하여 신혼집을 장만해야 하는데 정말 상상하기도 싫네요.
글쓴이 실제 사례 2.
현재 압류 상태인 전세집은 제 두 번째 전세집입니다. 그 전에 첫 번째 전세집은 빌라(구형 아파트)였으며 보증보험은 가입하지 않았습니다. 그런데.. 갑자기 한국자산관리공사로부터 공매 통지서를 받게 되었습니다. 자세히 알아보니 제가 전세 계약을 하기 전부터 체납 된 세금이 있었습니다. 집주인이 이후에도 세금을 납부하지 않았고, 집은 가압류가 들어가게 되었습니다. 정말 다행히도 2021년 하반기 즈음, 이때만 해도 부동산 경기가 나쁘지 않았기 때문에 투자 목적으로 공매에서 낙찰되었고, 국세청보다 후순위었지만 저는 대항력이 있었기 때문에, 낙찰자로부터 배당받은 금액을 제외하고 남은 보증금을 돌려 받아 이사를 할 수 있었습니다.
두 사례를 다 읽어보셨으면 이해하셨을 겁니다. 현재 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 만약 역전세(매매가<전세가) 상태에서 전세집이 공매나 경매에 넘어가게 된다면 공매나 경매는 정말 오랫동안 낙찰자가 발생하지 않을 것이고, 여러분은 보증금을 오랫동안 돌려받을 수 없게 됩니다. 이는 그나마 나은 사례이며, 순위가 밀려 보증금을 다 돌려받지도 못하고 집을 나가야 할 수도 있습니다.
보증보험 조건을 알아보다 보면 안전한 전세집에 대해 공부할 수 있게 되고, 보증보험에 가입하면 자연스럽게 대항력을 갖추게 됩니다. 왜냐하면 대항력을 갖춘 임차인에게만 보증보험을 가입할 수 있기 때문입니다. 그렇다면 이제 가입은 어떻게 할 수 있는지, 보증한도는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
보증신청 가능여부 확인하기
- 임대인과 임차인이 한국인이어야 함
- 임차인은 개인(법인 제외)이어야 함
- 전세계약서 상 임차인이 1인이어야 함(인터넷 보증의 경우)
- 전세계약기간이 1년 이상이며, 계약기간이 절반 이상 남아야 함
- 전세보증금을 모두 지불하여야 함
- 공인중개사를 통해 계약하여야 함
- 전입신고와 확정일자를 받아야 함
- 보증신청주택이 구분등기된 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독·다중·다가구주택, 노인복지주택 중 하나.(등기부등본 표제부 확인)
- 전세목적물의 건물과 토지가 모두 임대인 소유
- 전세목적물에 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해 사항이 없어야 함.
- 전세목적물에 전세권 설정이 되지 않아야 함.
- 전입세대확인서에 보증신청인 외 타세대의 전입내역이 없어야 함(단독·다중·다가구주택 제외)
- 건축물대장 상 위반 건축물이 아니어야 함.
- 임대인이 기존 임차인의 전세보증금 반환 목적 대출을 받지 않아야 함.
- 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하.
- 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
주택가격 계산 및 예상보증료 확인하기
‘2024.1.1.부터 담보인정비율이 100%에서 90%로 변경되었습니다. 아래 링크에서 주택가격을 계산해보고 0.9를 곱하여 선순위채권과 전세보증금을 더한 금액보다 높아야 합니다. 아마 역전세가 나기 쉬운 오피스텔 등은 보증 최대 한도에 전세보증금을 맞춰 놓았을 가능성이 높습니다. 아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택 등에 따라 주택가격 산정 방식이 다르므로 잘 확인하셔야 합니다. 예전에 제가 가입했을 때는 오피스텔 주택가격이 공시가격의 150%였는데 140%로 수정되었네요. 옛날 자료를 보고 잘못 계산하는 일이 없도록 주의하셔야 할 것 같습니다.
보증보험 가입 필요 서류
- 신분증 사본
- 도로명주소 전입세대 열람 내역
- 지번주소 전입세대 열람 내역
- 등기부등본
- 전세계약서(확정일자)
- 주민등록등본
- 중개대상물 확인설명서(전세계약 시 부동산에서 작성해준 것)
- 보증금 이체 영수증(집주인이 발행한 영수증 및 은행 이체확인증 등 전부)
보증보험 신청 및 확인
https://khig.khug.or.kr/main.jsp (인터넷 보증보험 신청)
위 링크에서 인터넷 보증 신청하시고 주민등록번호와 공동인증서로 로그인 후 신청 현황 조회 가능합니다.
뒤늦은 전세보증보험 가입 후기
저는 전세보증보험을 이번 전세집을 계약하면서 22년 1월에 가입하였습니다. 현재 저는 전세보증보험이 없었다면 이 집을 나갈 수 있는 방법이 없을 것 같습니다. 23년 12월에 전세계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 현재 2월 중순에 이행청구를 접수하였고 현재 보증공사의 업무가 밀린다 하여 4, 5월 쯤은 되어야 보증금을 돌려받을 수 있을 것 같습니다.
여러분 전세가가 매매가와 비슷하다면, 앞으로 매매가가 떨어질 우려가 있다면 꼭 전세보증보험을 가입하시기 바랍니다. 꼭 !!
꼭 좋은 집 잘 구하시길 바랍니다. 혹시나 궁금하신 게 있다면 댓글로 남겨주세요. 제가 아는 한에서 성심성의껏 대답해드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.^^